Recupero edilizio

Soggetti beneficiari, agevolazioni fiscali e tutto ciò che devi sapere

sul recupero del patrimonio edilizio

Il recupero del patrimonio edilizio consiste in una serie di interventi mirati a riqualificare, restaurare, rinnovare o adattare edifici già esistenti.

Gli interventi di recupero del patrimonio edilizio beneficiano di importanti agevolazioni fiscali, sia quando si effettuano sulle singole unità abitative sia quando riguardano lavori su parti comuni di edifici condominiali.

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Quale agevolazione fiscale viene prevista per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio?

Per le spese documentate sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2024, l’aliquota è pari al 50% e l’agevolazione è concessa fino ad un importo massimo delle spese pari a 96.000 euro.

A decorrere dal 1 gennaio 2025 la detrazione IRPEF compete con l’aliquota:

• per l'abitazione principale: 36% (50% per le sole spese sostenute nel 2025);
• per le unità diverse da abitazione principale: 30% (36% per le sole spese sostenute nel 2025)

L’agevolazione è concessa fino ad un importo massimo delle spese pari a 96.000 euro per unità immobiliare.

Questo limite è annuale e riguarda il singolo immobile e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente. Gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio.

Se i lavori di recupero del patrimonio edilizio consistono nella mera prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse a fruire della detrazione si tiene conto anche delle spese sostenute nei medesimi anni.

Soggetti beneficiari del recupero edilizio

Possono usufruire della detrazione sul recupero edilizio tutti coloro che sono assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) che effettuano interventi su immobili siti in Italia.

L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese, trai quali:

• Proprietari o nudi proprietari
• Titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
• Locatari o comodatari dell’immobile
• Imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce
• Soggetti che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali

Immobili e interventi agevolati di recupero edilizio

Immobili agevolati

I lavori di recupero edilizio devono essere effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle relative pertinenze. Al riguardo, rileva l’uso “di fatto” della singola unità, anche qualora quest’ultima sia inserita in un contesto differente.

Sono espressamente esclusi gli edifici a destinazione produttiva, commerciale e direzionale. 

Interventi agevolati

Gli interventi che consentono di beneficiare della detrazione IRPEF per recupero del patrimonio edilizio sono elencati alle lettere b), c) e d) dell’articolo 3 del DPR n. 380/2001 e riguardano prevalentemente interventi di:

·        Manutenzione straordinaria

·        Restauro e risanamento conservativo

·        Ristrutturazione edilizia

Non sono ammessi al beneficio fiscale delle detrazioni gli interventi di manutenzione ordinaria (spettanti solo per i lavori condominiali), a meno che non facciano parte di un intervento più vasto di ristrutturazione.

Cumulabilità con la detrazione IRPEF per il risparmio energetico

La detrazione per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con l’agevolazione fiscale prevista per gli stessi interventi dalle disposizioni sulla riqualificazione energetica degli edifici (detrazione attualmente pari al 65%).

Pertanto, nel caso in cui gli interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni per la riqualificazione energetica che in quelle per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente può fruire, per le medesime spese, soltanto dell’uno o dell’altro beneficio.

Modalità di pagamento

L’art. 1 co. 3 del DM 41/98 stabilisce che il pagamento delle spese detraibili deve essere disposto mediante bonifico bancario dal quale risulti:

La causale del versamento (per le spese sostenute dal 01/01/2012 deve essere indicato l’art. 16-bis del TUIR)

Codice fiscale del beneficiario della detrazione

Codice fiscale o numero di partita IVA del soggetto a favore del quale il bonifico è effettuato

Comunicazione all’ENEA

Per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi, la legge di bilancio 2018 ha introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per la riqualificazione energetica degli edifici. La trasmissione delle informazioni non riguarda tutti gli interventi ammessi alla detrazione, ma solo quelli che comportano risparmio energetico e utilizzo di fonti rinnovabili.

La comunicazione va trasmessa entro 90 giorni dalla data di fine lavori.

Una guida rapida per la trasmissione dei dati è disponibile in formato elettronico sul sito internet dell’Enea.

Comunicazione all’azienda sanitaria locale

Deve essere inviata all’Azienda sanitaria locale competente per territorio una comunicazione contente le seguenti informazioni:

• Generalità del committente dei lavori e ubicazione
• Natura dell’intervento da realizzare
• Dati identificativi dell’impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità, da parte della medesima, in ordine al rispetto degli obblighi posti dalla vigente normativa in materia di sicurezza sul lavoro e contribuzione
• Data inizio dell’intervento di recupero

La comunicazione preliminare all’Asl non va fatta in tutti i casi in cui i decreti legislativi relativi alle condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedano tale obbligo.

I documenti da conservare sul recupero del patrimonio edilizio

I contribuenti che usufruiscono dell’agevolazione devono conservare:

• Abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia in reazione alla tipologia di lavori da realizzare o, se la normativa non prevede alcun titolo abilitativo, dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui deve essere indicata la data di inizio lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili
• Comunicazione preventiva all’ASL competente per il territorio (nel caso in cui questa sia prevista)
• Comunicazione all’ENEA (ove prevista)
• Le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori di ristrutturazione
• Ricevute dei bonifici di pagamento
• Ricevute di pagamento dell’IMU (se dovuta)
• Domanda di accatastamento (nel caso in cui l’immobile non è ancora censito)
• Delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e della tabella millesimale di ripartizione (per gli interventi sulle parti condominiali)
• Dichiarazione di consenso all’esecuzione dei lavori del possessore dell’immobile, per gli interventi effettuati dal detentore dell’immobile, se diverso dai familiari conviventi

Ripartizione della detrazione

La detrazione deve essere ripartita obbligatoriamente in 10 quote annuali di pari importo, da scomputare dall’imposta lorda a partire dalla dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta in cui la spesa è stata sostenuta.

Altri interventi che godono della detrazione per recupero edilizio

Oltre ai principali interventi indicati precedentemente rientrano anche:

• Gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza
• I lavori finalizzati sia all’eliminazione delle barriere architettoniche, sia alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi
• Interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi
• Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico
• Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia
• Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica
• Interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici

L’agevolazione IVA per gli interventi di recupero edilizio

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile usufruire dell’aliquota Iva ridotta. A seconda del tipo di intervento, l’agevolazione si applica sulle prestazioni dei servizi resi all’impresa che esegue i lavori e, in alcuni casi, sulla cessione dei beni.

In relazione a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria realizzati sulle unità immobiliari abitative, l’IVA è ridotta al 10% per tutte le prestazioni di servizi, mentre sui beni l’aliquota agevolata si applica solo se ceduti nell’ambito del contratto di appalto e con le limitazioni previste per i cd. “beni significativi”.

In relazione a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria realizzati sulle unità immobiliari abitative non si può quindi applicare l’Iva agevolata al 10%:

• Ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue i lavori
• Ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente
• Alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli interventi finalizzati al recupero edilizio
• Alle prestazioni di servizi resi in esecuzione di subappalti alla ditta esecutrice dei lavori

Per gli altri interventi di recupero edilizio, quali lavori di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione e acquisto di beni forniti per la realizzazione degli interventi, è sempre prevista l’applicazione dell’aliquota IVA del 10% sia in caso di prestazioni di servizi che per le cessioni di beni, indipendentemente dalla tipologia di immobile.