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Acquisto prima casa

Acquisto prima casa: requisiti, agevolazioni fiscali e imposte

L’acquisto di un immobile in presenza dei requisiti di prima casa prevede delle importanti agevolazioni sia ai fini IVA che ai fini delle altre imposte indirette.

L’agevolazione prima casa può essere fruita da determinati soggetti a specifiche condizioni. Scopriamo insieme tutto quello che c’è da sapere.

Prima casa: imposte da versare

Le imposte da versare quando si compra con i benefici prima casa sono riportate nella seguente tabella:

Prima casa: chi può fruire dell'agevolazione

L’agevolazione prima casa può essere fruita solo dalle persone fisiche in caso di acquisto di abitazioni appartenenti a una delle seguenti categorie catastali:

A/2 (abitazioni di tipo civile)
A/3 (abitazioni di tipo economico)
A/4 (abitazioni di tipo popolare)
A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare)
A/6 (abitazioni di tipo rurale)
A/7 (abitazioni in villini)
A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

È necessario, tuttavia, che le stesse siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni prima casa.

Le agevolazioni prima casa non sono ammesse, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Acquisto prima casa: condizioni dei benefici

Per usufruire dei benefici della prima casa, è necessario che nell’atto di acquisto, l’acquirente dichiari:

di avere o di stabilire entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza nell’immobile
di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare
di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni "prima casa". Questa ultima condizione può non essere soddisfatta al momento dell’atto, purché l’acquirente alieni la “vecchia” prima casa entro 2 anni dal “nuovo” acquisto agevolato (co. 4-bis della Nota II-bis); fino al 31 dicembre 2024 tale termine era di 1 anno.

Con riferimento alla prova della residenza, è irrilevante la situazione di fatto, mentre rilevano solo le risultanze anagrafiche. Il cambio di residenza si considera avvenuto nella stessa data in cui l’interessato presenta al Comune la dichiarazione di trasferimento della residenza.

La base imponibile su cui calcolare le imposte agevolate

La base imponibile per il calcolo delle imposte varia a seconda che si tratti di una cessione con o senza IVA:

Cessione con IVA: la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è costituita dal prezzo della cessione
Cessione senza IVA: per determinare la base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro si può applicare il meccanismo del “prezzo-valore” che prevede che si moltiplichi la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 110

Decadenza e rinuncia

Le agevolazioni ottenute quando si acquista un’abitazione con i benefici prima casa possono essere perse e, di conseguenza, l’Agenzia delle entrate richiederà tramite apposito accertamento la restituzione delle imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Questo può accadere se:

si rende nell’atto di acquisto una dichiarazione mendace (in relazione ai requisiti agevolativi, ad esempio, non aver trasferito la residenza entro 18 mesi dal rogito)
l’abitazione viene venduta o donata prima del decorso di 5 anni dalla data dell’acquisto salvo che si proceda entro 1 anno all’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale
entro l’anno di acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con l’agevolazione prima casa

Se tuttavia il soggetto che, avendo usufruito dell’agevolazione, si renda conto di non poter rispettare gli impegni assunti nell’atto di acquisto può presentare all’Agenzia delle entrate un’istanza con la quale chiede la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione. In tal caso, non sono dovute sanzioni, ma solo la maggiore imposta oltre agli eventuali interessi.